中国调控报告:楼市到了最容易预测的时候德科地产频道


  作者:www.bashat-cbf.org

  

  我是刘德科,每天都在死磕,在吴晓波投资主办的微信公号“德科地产频道”上。点击阅读最新专栏《买房 得用整个中国的眼光来看自己的城市》

  文/刘德科

  刚刚过去的3月份,无疑是“密集调控月”,和去年的10月份,也是中央统一部署,各地方“因城施策”。

  我们数了一下,3月份中国大陆一共有32个城市出台或加码调控。

  因为强调“因城施策”,所以各地政策真是五花八门;我们花了好几天时间,全部梳理了一遍,形成了这份报告:《德科地产频道2017年3月中国楼市调控报告》。

  如果你仔细阅读这份报告,你很容易就可以成为楼市预言家。

  楼市还跟你没完。

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本轮楼市调控的政策加码路径

(2016年10月以来)

  与上一轮调控(2010-2013年)不同,本轮的政策加码频率较高。我们总结了各个城市的政策加码路径,你可以对照一下一下自己的城市,现在处在哪个节点上——如果楼市还是火爆,那么就存在政策加码可能性。

  如果你所在的城市调控要加码,会加码哪些政策呢?详细对照下列政策加码路径,你很容易就能成为一个预言家。

  ◆需求侧(针对购房者)

  1.外地人限购但本地人不限购→本地人也限购

  2.一手房限购但二手房不限购→二手房也限购

  3.只限购普通住宅不限购非普通住宅→非普通住宅也限购(非普通和非普通的主要分界线是144平米)

  4.主城区限购但部分城区不限购→全城区限购

  5.外地人无需社保或个税证明→外地需要社保或个税证明→提高社保或个税年限

  6.单身人士跟政策家庭一样→单身人士限购1套→离婚一年内购房按二套房执行限贷政策

  7.住宅限购但“商住楼”(商办性质类住宅)不限购→“商住楼”也限购

  8.不限卖→企业购房满X年限卖→个人购房满X年限卖

  9.提高二套房首付比例:从三成到八成不等

  10.认房不认贷→部分的认房又认贷→彻底的认房又认贷

  11.收紧公积金政策:降低公积金房贷最高额度、提供首付比例、利率上浮10%

  12.取消购房入户

  ◆供给侧(针对房企)

  13.整顿房企及中介在销售环节的不合规行为

  14.提高房企拍地保证金、缩短付款期限→设置土拍最高价、现房销售、竞配建面积或抽签碰运气

  15.房企拿地需自有资金

  16.发文号称限制房价涨幅→发文实施“政府指导价”→不发文地控制高价位房源的预售证及网签

  17.禁止商办用地盖成类住宅

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调控由轻至重的典型城市

  为了确保你更更快速地成为楼市预言家,我们挑选了5个典型城市,分别对应“超轻度调控”“轻度调控”“中度调控”“较重度调控”和“重度调控”。这样,你就选从中一个作为自己城市的对标。

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超轻度调控

  ◆政策特征:主要是整顿市场秩序,包括明码标价、加强舆论宣传引导,强调第三套房禁贷等。调控文件名称通常是《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,但其实并无实质性内容。

  ◆典型城市:海

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轻度调控

  ◆政策特征:只针对本地人限购,本地人不限购,且不需要提供社保或个税证明;一手房限购,二手房不限购。

  ◆典型城市:长沙(仅湖南省外家庭需提供1年社保或个税证明)

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中度调控

  ◆政策特征:本地人/外地人、一手房/二手房均限购,但个别新区不限购,单身仍可购买2套,二套房首付比例仍然在50%以下。

  ◆典型城市:佛山

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较重度调控

  ◆政策特征:本地人/外地人、一手房/二手房均限购,全城区限购,单身限购1套,但个人购房无需满X年方可出售,商住楼(商办性质类住宅)不限购,房企拿地也无需自有资金。

  ◆典型城市:杭州

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重度调控

  ◆政策特征:商办类项目限购限贷;单身限购一套,且离婚一年内购房提高首付比例;企业购房限卖——总之,尽力封堵一切绕开限购、限贷的钻空子行为。

  ◆典型城市:北京

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本轮楼市调控的基本方法

  本轮楼市调控的基本方法,仍然是抑制“需求侧”;对于“供给侧”的调控,也主要是限制。虽然各个城市的调控措施五花八门,但基本逃不出这八个方面——

  需求侧

  1.限购/限卖

  2.限贷(包括收紧公积金房贷)

  3.取消购房入户

  供给侧

  4.整顿房企及中介在销售环节的不合规行为

  5.限制房价,实行“政府指导价”

  6.限地价竞配建竞自持

  7.拍地需自有资金

  8.禁止商办用地盖成类住宅

  这八大招数,归结起来其实就一个字:限。

  这八大招数,其调控原理是:以权力作为背书进行威慑,降低人们对于房价上涨的预期。

  这种调控原理,即使见效,也是短期的;只要稍微分析一下这些措施的逻辑走向,你就会明白:从长期看,它们增加了各个环节的成本。

  举个简单的例子,比如限制房价,实行“政府指导价”,表面上看有力地控制了房价上涨,但一旦一手房的“政府指导价”低于周边的二手房市场价,买房的难度将增加,最终一手商品房只能沦为“福利房”,有“关系”的人才能买到,创造了企业管理人员、政府官员的隐形寻租空间。

  ▼本轮楼市调控措施及长期影响

调控措施

长期影响

  需求侧

  限购/限卖

  增加购买成本

  限贷

  增加购买成本

  取消购房入户

  逆城市化

  供给侧

  整顿销售环节违规行为

  改善供给秩序

  限制房价

  增大寻租空间

  限地价竞配建竞自持

  增加供给成本

  拍地需自有资金

  增加供给成本

  禁止商办用地盖成类住宅

  减少供给量

  从上表可以看出,仅有一条调控措施具有积极的长期,即整顿销售环节违规行为,这有利于改善供给秩序。

  当然,决策层是很清楚这些措施的副作用。就楼市而言,“去库存”本来是为了“供给侧改革”清除障碍、创造条件,但现在几乎所有的调控措施,走的都不是“供给侧改革”的路数——没有在供给侧进行疏,而是在需求侧进行堵。

  为什么走的不是预设的路?来不及啊,才“去库存”没多久,热点城市就疯长(2015年深圳是代表,2016年合肥是代表),迅速绑架了民意。现在,惟一的期待就只能是:用更严格的调控,把市场预期给打下来,然后给楼市的“供给侧改革挤出一个珍贵的时间窗口。

  所谓楼市的“供给侧改革”,就是中央多次提起的“房地产长效机制”。

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附件:3月份出台或加码调控的城市

  *下文标题中的日期均指政策出台日期,2017 年 3 月 1 日以前出台调控的城市均不在本报告之列。

  我们参照天气预警方式,把 3 月份出台调控措施的 32 个城市分为红色预警(重度调控)、橙色预警(较重度调控)、黄色预警(中度调控)、蓝色预警(轻度调控)和粉色预警(超轻度调控)——当然,粉色预警是我们发明的。

  ▼2017年3月出台调控的32座城市

  

  红色预警(重度调控):广州、北京、厦门

  橙色预警(较重度调控):杭州、南京、赣州、南昌

  黄色预警(中度调控):天津、福州、中山、佛山、成都、东莞、郑州、三亚、崇礼(北京溢出)

  蓝色预警(轻度调控):青岛、沧州、廊坊、嘉兴、句容(南京溢出)、保定、长沙、石家庄、嘉善(上海溢出)、涿州(北京溢出)、涞水(北京溢出)

  粉色预警(超轻度调控):徐州、太原、常州、镇江、海口

第一部分 红色预警:重度调控

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广州,3月30日,17日

  3月30日

  ◆加码限购:本地家庭继续限购2套。针对外地人的限购区域扩大至增城区和从化区。本地家庭在增城区和从化区内继续不限购,但需取得产权证后满2年方可转让出售;在从化、增城区拥有住房,不计入在广州其他9区的限购套数。企事业等法人单位新购买的住房,须取得产权证满3年后方可转让。

  ◆收紧公积金房贷:本市人连续缴存不满1年不可申请公积金贷款,外地人需2年。

  ◆商办类项目限卖:商办类项目不得改变为居住用途;新报建商办类项目,最小分割单元不得低于300平米;商办类房源销售对象应当是法人单位,再次转让时也必须转让给法人单位;此前已购买的商办类房源,可转让给个人。商办类房源需取得产权证后满2年方可转让出售。

  ◆限购升级时间点的人性化处理:3月30日24:00前未完成购房合同网签,但已签订认购书或购房合同,并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的,仍按原政策执行。

  3月17日

  ◆单身限购1套:本地家庭继续限购2套,但本地单身人士变为限购1套;

  ◆外地人社保变为5年:外地家庭继续限购1套住房,但社保年限从3年提高至5年;

  ◆提高首付:无住房但有房贷记录的,购买普通住房(144平米以下)首付40%,购买非普通住房首付70%;二套房已结清贷款首付50%,未结清则首付70%;二套房若购买非普通住房首付也是70%。

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北京,3月17日,23日-26日

  3月26日

  ◆商办类项目限购限贷:商办类项目不得擅自改变为居住等用途,否则将依法收回土地;最小分割单元不得低于500平米;在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合企事业单位及社会组织;已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给个人,但必须是“名下在京无住房和商办类房产记录的”,且须提供5年社保或个税证明;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  3月25日

  ◆不得与房地产商合作办除京津冀协同项目外,所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学,所有中小学不得与房地产商合作办学。2017年将启动在郊区新建10所优质校,传统六城区新增25所优质校,帮扶15所郊区校。

  3月24日:

  ◆离婚一年内按二套房贷款政策执行:即按3月17日出台的二套房贷款政策执行,最低首付60%。

  3月23日

  ◆过道等异形房执行“三不政策”:不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房,在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记;在公安机关户口登记环节一律不能办理落户;在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。此前,北京一个11平方米的平房过道被炒到150万元的高价。

  3月17日

  ◆提高首付:有一套住房,或无住房但有住房贷款(含公积金贷款)记录的居民家庭,二套房首付60%;购买非普通自住房(144㎡及以上,容积率小于1等)的首付80%;暂停发放贷款期限25年以上的个人房款(含公积金贷款)。此前,北京二套房首付比例50%。

  ◆企业限卖:企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。

  备注:4月3日,北京再度堵漏:将“平房”也纳入限购范围。“平房”属于非成套住宅,此前不在限购范围内,该类房源多在北京核心区,单间面积小、总价低,还能落户和享受入学指标等特点。

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厦门,3月24日

  ◆单身限购1套:本地单身人士限购1套,本地家庭继续限购2套;

  ◆限卖:新购买住房的,需取得产权证后满2年方可转让出售;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年。

第二部分橙色预警:较重度调控

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天津,3月31日

  ◆增设社保或个税证明:外地家庭限购1套,且需提供2年社保或个税证明(在2016年10月限购政策中无需提供)。

  ◆本地人纳入限购:本地家庭限购2套(在2016年10月1日天津出台的限购政策中,本地家庭不限购),本地单身人士限购1套。

  ◆扩大限购区域:扩大为除滨海新区外的所有行政区(在2016年10月限购政策中仅为市内六+武清区)。

  ◆提高首付:有一套住房,或无住房但有住房贷款(含公积金贷款)记录的居民家庭,二套房首付60%;暂停期限25年及以上的房贷。

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杭州,3月28日,24日,2日

  3月28日

  ◆单身限购1套:本地家庭继续限购2套,但本地单身人士变为限购1套;

  ◆企业限卖:企业新购买的住房,需满3年方可上市交易。

  ◆封堵绕开限购的“曲线”购房:对户籍由外地迁入杭州下辖四县市(临安、建德、桐庐、淳安)的居民家庭,自户籍迁入之日起满2年,方可在市区范围内购买住房。

  ◆提高首付:有一套住房,或无住房但有住房贷款记录的居民家庭,二套房首付60%;

  未就业等成年人购房首付60%。

  ◆收紧公积金:二套房公积金贷款首付60%,利率1.1倍。

  3月24日

  ◆土拍新规:溢价率超过50%时,现房销售;溢价率达70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当自持比例达到100%时转入竞配养老用房。

  3月2日

  ◆扩大限购区域:富阳区、大江东产业聚集区纳入限购范围。

  ◆外地人社保变为2年:非本地家庭个税或社保年限由1年调整为2年。

  ◆本地家庭限购2套:此前,本地家庭不限购。

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南京,3月10日,15日

  3月15日

  ◆扩大限购区域:六合区、溧水区、高淳区纳入限购范围。

  ◆外地人社保变为2年:非本地家庭个税或社保年限由1年调整为2年。

  ◆将二手房列入限购:此前只是禁购一手房,二手房还是可以随便买的,现在二手房也不行了;但还是给六合区、溧水区、高淳区留了一个口子,在这三个区二手房还是随便买,不受限制。

  3月10日

  ◆商办项目禁建类住宅:新报建的商办项目,不能按住宅套型设计。具体包括:一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置;如确需设置带独立卫生间的套间,其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平米,此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%,且不得分割销售;不得利用层高进行潜伏设计。

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赣州,3月14日

  ◆限购:在市中心城区无住房或只有一套住房的本市居民限购1套(含二手房);外地居民限购1套住房(含二手房)且需提供2年个税或社保证明,补缴无效。

  限贷第3套房禁贷。

  ◆提高房企拍地保证金:房企竞买宅地保证金比例不低于起价的50%,地价款须在60日内缴清。

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南昌,3月8日

  ◆将二手房纳入限本地家庭禁购第2套住房,包括一手房和二手房;此前,在2016年10月出台的限购政策中,本地家庭不限购二手房。

  ◆增设社保或个税证明:外地家庭需连续缴纳2年以上个税或社保;此前,在2016年10月出台的限购政策中,外地家庭禁购第2套住房(一手房和二手房),但无需提供社保或个税证明。

  ◆扩大限购区域:将湾里区、南昌县、新建区纳入限购范围,但依然保留九龙湖区域和儒乐湖新城不限购。

第三部分黄色预警:中度调控

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福州,3月28日

  ◆提高首付:二套房首付50%。

  ◆限卖:本地家庭第二套房需取得产权证后满2年方可转让出售(外地家庭一套房也按此限卖);

  ◆上述政策适用于福州市五城区(鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区)。限购方面仍然维持2016年10月出台政策,即本地家庭限购2套,外地家庭限购1套,但对于144平米以上的住房,仍然不限购。

  ◆福州闽侯县:3月31日,福州下辖闽侯县出台限卖令,本地家庭第二套房需取得产权证后满2年方可转让出售;外地家庭一套房也需取得产权证后满2年方可转让出售。

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中山,3月26日

  ◆限购:外地家庭限购1套,且须提供半年社保或个税证明;本地家庭限购3套,即不得购买第四套住房;

  ◆提高首付:二套房未还清贷款首付40%。

  备注:4月2日,中山出台补充措施,新房售价高于备案价格或下浮幅度超过15%不予网签。

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佛山,3月24日

  ◆限购:外地家庭限购1套新建商品房(此前限购2套),且须提供1年社保或个税证明(此前第一套不需要提供,第二套才需要);本地家庭继续限购2套新建商品房。二手房仍然均不限购。

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成都,3月23日

  将二手住房纳入限购范围

  ◆强调此前限购政策:以职住平衡的名义,分区域针对性限购,即相当于把成都分成“两个城市”,即“成都高新区南部园区、天府新区成都直管区”是“一个城市”,户籍在区域或在该区域缴纳24个月社保,限购1套;其它城区则是“另一个城市”,户籍在区域或在该区域缴纳24个月社保,限购1套。

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东莞,3月21日

  强调此前的限购、限贷政策:即2016年10月7日起本地家庭和外地家庭均限购2套,外地人需提供1年社保或个税证明;二套房未还清贷款首付40%,第三套房禁贷。

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郑州,3月17日

  ◆不得补缴个税或社保:外地家庭不得通过补缴个税或社保的方式来获得购房资格;此前,即今年2月份,郑州相关部门曾内部发文明确,允许补缴获得资格。

  限购政策仍为本地家庭限购2套,外地家庭限购1套

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三亚,3月9日

  ◆提高首付:二套房首付比例不低于50%,第三套房禁贷。

  ◆三亚仍然执行2010年出台的限购政策,即本地家庭限购2套,外地家庭限购1套且需提供1年社保或个税证明,限购范围为主城区。

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崇礼,3月8日

张家口市下辖区,北京附近

  ◆限购:本区家庭已有本区2套及以上普通住房的,不允许购买第三套普通住房(含二手房);本区户籍成年单身人士限购买1套普通住房;外地家庭限购1套普通住房,首付比例不低于40%,且需提供一年个税或社保证明,且不得补缴。

  上述规定意味着,无论本地人还是外地人,非普通住房均不限购(普通与非普通的分界线是144平米)。

  ◆提高首付:本区家庭购买首套普通住房或非普通住房,首付款比例分别不低于30%和40%(此前均为30%);购买第二套普通住房,首付款比例不低于60%(此前为50%),购买第二套及以上非普通住房,首付款比例不低于70%。

第四部分蓝色预警:轻度调控

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青岛,3月15日,21日,30日

  3月30日

  ◆限卖:新购买住房的,需取得产权证后满2年方可转让出售。

  3月21日

  ◆公积金房贷与房龄挂钩:买二手房房龄10年以上的,每增加5年,首付相应提高10%。该新旧政策衔接设置1个月的过渡期(至4月14日)。

  3月15日

  ◆针对外地人限购:在市区范围内非本地家庭限购1套,需提供1年社保或个税证明;本地人仍然不限购。

  ◆提高首付:首套房最低首付比例由20%提高至30%,二套房由30%提高至40%,第三套房禁贷。

  ◆收紧公积金:购买新建住房,首次和二次申请公积金房贷的,首付由20%上调为30%;购买二手住房,首付由30%上调为40%。

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沧州,3月23日

  ◆外地家庭限购1套,但无须提供社保或个税证明;

  ◆本地家庭若购买144平米以上住房,则不限购;

  ◆二套房已还清贷款首付40%,未还清则首付50%,第三套禁贷;

  ◆限购区域为主城区。

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廊坊,3月21日

  ◆外地人限购:外地家庭限购1套,且首付比例50%,但无须提供社保或个税证明;

  ◆提高首付:本地家庭不限购,但二套房首付50%,第三套禁贷;

  ◆扩大限购区域:增加廊坊市主城区和永清县,除霸州市(县级市)外廊坊已全市域限购;

  ◆暂停公积金异地贷款。

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嘉兴,3月21日

  ◆提高首付:外地家庭首付比例50%,本地家庭二套房未还清贷款首付50%;

  ◆3月24日补充通知,外地户籍的高端人才凭有关部门可不限购;

  ◆限购方面仍未维持在2016年12月出台的政策,即外地家庭限购1套且无须提供社保或个税证明,本地人不限购。

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句容,3月20日

镇江市下辖县级市,接壤南京

  ◆针对外地人限购:外地家庭限购1套,但无需提供社保或个税证明。

  备注: 4月1日,句容加码限购,外地家庭需提供1年社保或个税证明;本地人未限购。

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保定,3月19日

  ◆限购:外地家庭限购1套,且首付比例50%,但无需提供社保或个税证明;本地家庭限购3套,即不得购买第四套住房;

  ◆提高首付:二套房已结清贷款首付40%,未结清则首付60%,第三套及以上禁贷。

  ◆限购区域为主城区,即莲池区、竞秀区和高新区。

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长沙,3月18日

  ◆针对外地人限购:外地家庭限购1套新建商品房(即二手房不限购),湖南省外家庭须提供1年社保或个税证明,省内家庭无须提供;本地人继续不限购。

  ◆提高首付:二套房已还清贷款首付35%,未还清则首付45%,第三套禁贷。

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石家庄,3月17日

  ◆外地人限购:外地家庭限购1套,需提供12个月社保或个税证明;本地人仍然不限购。

  ◆提高首付:二套房已还清贷款首付40%,未还清则首付50%,第三套禁贷;

  ◆限购区域为石家庄主城区,即长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区。

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嘉善,3月13日

嘉兴市下辖县,接壤上海

  ◆将二手房纳入限购范围:此前2016年12月出台的限购政策中,二手房不限购。

  ◆扩大限购区域:将限购范围至全县,此前仅在县城限购。

  ◆以上限购措施仅针对外地家庭,且无需提供社保或个税证明;本地人仍然不限购。

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涿州,3月1日

保定市下辖县级市,接壤北京

  外地人限购:外地家庭限购1套住房(含二手房)且无需社保或个税证明,本地人不限购。

  提高首本地家庭二套房首付款比例不低于50%。

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涞水,3月1日

保定市下辖县,北京附近

  外地人限购:外地家庭限购1套住房(含二手房)且无需社保或个税证明,本地人不限购。

  提高首付:本地家庭二套房首付款比例不低于60%。

第五部分粉色预警:超轻度调控

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徐州,3月31日

  ◆局部提高公积金房贷首付:购买144平以上住房公积金贷款首付比例由30%提高至40%。

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太原,3月31日

  ◆收紧公积金:公积金房贷最高额度从100万将至80万;二套房公积金房贷利率1.1倍,三套房公积金禁贷。

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常州,3月30日

  ◆收紧公积金:公积金二次贷款的最低首付比例由20%调整为30%。

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镇江,3月24日

  ◆提高二套房公积金首付:二套房已还清公积金贷款的,再次申请公积金首付从20%升至60%;

  ◆取消补贴:取消外地人在镇江购房的补贴政策,但本地人仍可享受。

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海口,3月3日

  ◆整治市场秩序:整顿房企、中介违规经营,强调第三套房禁贷。

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多余的话:地方政府的心态

  1.深圳、上海、合肥和苏州等热点城市为什么没有在3月份加码调控?没有他们暂时稳定了。当然,有的是表面稳定,有的是真的稳定。

  2.北京和上海成为“调控政策工具箱”。其他城市如果要加码调控,通常都是北京或上海学习,比如广州和杭州3月份的调控措施,有些条款甚至是直接“抄袭”北京。

  3.作为“中国房价第四城”,厦门国土房产局先是澄清说,短时间内无新的调控政策出台,并且称“今年住宅存量充足”云云,但没几天就不得不又加码调控了。

  4.杭州在3月头加码了调控,终于让本地人也限购了,结果还是过不了关;只能在3月尾继续加码调控。

  5.郑州本来有点心思,现在也不敢有了。外地人要买房得提供个税或社保证明,今年2月份郑州曾内部发文说,允许补缴获得资格;现在,又只能发文说,不得补缴。

  6.天津也有点小心思。天津的限购已经扩大到所有行政区了,但滨海新区是个例外,因为,那里,商品房库存量还是很大。

  7.深圳边上的中山,有点小机灵,别的城市都是本地家庭限购2套,它来了个独特的限购3套——“因城施策”嘛。相比之下,南昌比较狠,无论本地人还是外地人,都只能拥有1套商品住房,不管是一手房还是二手房。

  8.三亚和北上广深一样,这么多年来就没解除过限购,现在看来,这样不折腾,挺好。最近又加码了限贷,二套房首付提到50%;但有个别银行说,不管你在全国其他城市的房贷有没有还清,只要你在三亚没有房贷在还,首付比例还可以是40%。呵呵。

  9.一个小结论:其实,本轮调控的最大逻辑是,上面吼一声,下面动一下;上面不吼,下面就不动;毕竟,还是得卖地啊,不然哪来钱修地铁、盖学校、办医院呢。大家都不容易。

  10.我知道的,你们都觉得我是唱多的人;我也知道的,今天我要是写一篇,中国房价到了崩溃的边缘,点击量10万+的概率应该很高。但是,我还是一个人花了好几天时间,整理了这份有点枯燥的报告,这种情绪感不强的文章,点击量恐怕是不太行的。

  但至少,你可以看清,接下来调控政策会怎么走。如果你愿意,你真的可以成为楼市预言家。

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