马光远:房地产得了疯牛病


  作者:www.bashat-cbf.org

  

  房地产得了疯牛病

  ■文 | 马光远 ? 扑腾话最标肿的正经经济学家

  阅后即焚

  在一个疯狂到令人窒息的市场上,买到的人不踏实,没有买到的人更不踏实,担心崩盘戛然而止。

  从限购的历史看,限购到最后,一旦房地产稍有回落,就立即放松,从来没有坚持到底,最近两次的限购到放松限购,周期短到不到两年的时间。限购的公信力和声誉,其实已经降到了历史的低谷。

  只有一个卖家的寡头垄断供地制度,是导致中国房价畸高的根源。

  前段时间,朋友从炙手可热的环北京地带的房地产市场走了一圈,回来给我说,环北京地带的房地产市场彻底疯了,武清、燕郊这些核心区域根本没有房子。但疯的不仅仅是环北京,还有北京,还有杭州等热点城市,到处传来“没有房子”的令人恐慌的消息。这种消息在市场上不断流出,让更多的人恐慌和发疯。

  房子,在经历10多年的上涨之后,终于把很多中国人彻底逼疯了!在一个疯狂到令人窒息的市场上,买到的人不踏实,没有买到的人更不踏实,担心崩盘戛然而止。我最近在微博上开了个微博问答,99%的问题都是有关房子的,大家焦虑的情绪从每个字流露出来完全可以感受到。买,还是不买,这个问题让很多人辗转难眠,把希望寄托在我的答案能给他们带来安慰上。问问题的不仅有北上广深一线城市,杭州厦门热点城市,甚至有我第一次听说的一些小县城,恐慌和焦虑蔓延到如此程度,在中国房地产的历史上尚属首次。

  3月17日到19日,政策再次加码,北京、广州、石家庄、郑州同一天出台限购政策,北京将二套房首付款比例提高至60%,非普通自住房提高至80%,同时实行严格的认房又认贷的措施,广州将非广州市户籍居民家庭连续缴纳个税或社保的期限从3年提高到满5年。算上以前已经实行限购限贷的城市,今年以来实施或者升级限购措施的城市总共达到了24个,包括:三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。既有一线城市,也有二线城市,甚至还有四五线,但具有炒作概念的都市圈的小城市。

  对于限购限贷的作用,笔者在以前的文章中多次提及,这只能起到一时的作用,但并不能改变大家的预期。而且,从限购的历史看,限购到最后,一旦房地产稍有回落,就立即放松,从来没有坚持到底,最近两次的限购到放松限购,周期短到不到两年的时间。限购的公信力和声誉,其实已经降到了历史的低谷。

  除了限购,我们需要回答,为什么自去年“9.30”以来风声鹤唳的调控,仍然没有改变大家的预期,究其根源,我认为有三点:

  一是政策本身的“塔西陀陷阱”。经历多次的反复之后,房地产政策的效力已经基本被购房者否认,民众对于政策的执行力和效果已经不抱希望,认为每一次的调控,事实上都是买点,都是杀入的机会,否则,以后连机会都没有。

  二是政策本身导致的“囚徒困境”。今年,很多地方的政府工作报告承诺,今年新建住房成交均价环比不上涨。为了做到“环比不上涨”,最好的办法就是不让高价楼盘上市。也就是说,为了降低平均高度,最好的办法是不让姚明参加。各地的做法的确就是如此。一些热点地区,本应该增加供应,而政府的做法恰恰相反,限制高价楼盘上市的结果就是市场出现短缺。那些所谓的“一房难求”的城市,并非真的没有房子,而是开发商不愿意按照政府限定的低价上市开盘,通过排号费,通过加价等手段来对付政府的限价,导致市场的恐慌。

  第三,根子仍然在于土地制度。只有一个卖家的寡头垄断供地制度,是导致中国房价畸高的根源。比如,最近北京楼市的再次疯狂,和备受诟病的北京供地计划有很大关系。北京连续多年住宅供地一减再减,去年完成供地甚至不到计划的20%,今年直接把计划在去年的基础上砍掉了60%。尽管北京在刚发布的文件里长篇累牍为自己辩护。说一些媒体和中介对今年北京的土地供应计划有曲解和误读,称今年实际供地量将是去年全年实际供应量的2.5倍。这只能说明去年完成计划太差了,这也是导致北京出现恐慌性购买的主要原因。必须强化热点城市的土地供应计划执行情况,对完不成计划的应该进行问责。政府不应该搞土地饥饿营销,制造人为的恐慌。

  恐慌最大的特点是其具有极其迅速的传导性,在一片抢房子的热潮中,有些地方甚至被炒糊了。京津冀地带的石家庄,房子一天一个价,其他如武清、固安、廊坊、涿州等热点地方,出多少钱也买不到房子。京津冀一体化尽管是国家战略,但在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下,甚至交通仍然在规划中,房价已经提前暴涨到位,满眼都是投资客。而一个以投资为主导的市场,最大的特点是暴涨暴跌。对于这种炒作,当地政府负有不可推卸的责任。

  笔者注意到,面对房地产市场的不理性表现,最近高层不断表态,明确提出要警惕房地产泡沫风险。张高丽在“中国高层发展论坛”上表示,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。并把房地产泡沫列为今年主要的风险点;央行行长周小川最近表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险;国家发改委主任何立峰更是将房地产和实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临三大结构性的失衡之一,提出要控制信贷资金过度流向房地产业。当然,除了表态,我们更希望的是拿出真正的行动,除了限购,我们更希望有真正的治本之策,在土地制度等方面有更多的举措。

  面对市场表现出来的凶猛的“动物精神”,有必要对中国房地产政策进行全面的检讨和反思。比如,关于房子和土地究竟短缺不短缺问题,我们从来都是含糊其辞,从来都不去做全面深入的调查和统计。其实,土地也好,房子也好,从来不存在短缺,凡是短缺的领域,都是人为造成的,中国房地产的发展需要一个健康的政策环境,政府不能成为人为制造短缺的大师。如果一再玩短缺制造恐慌,又有谁能保证不发生灾难性的结果呢。英国著名历史学家保罗·约翰逊的话今天仍然具有重大的价值和意义:

  研究历史,是医治当代人傲慢气焰的一剂猛药。当我们发现我们原以为何等新奇、何等言之凿凿的肤浅论断,原来早已被人类付出的巨大代价不止一次地验证为彻底的错误时,尽管他们可能呈现出无数不同的伪装,我们才能感觉到羞愧而谦卑!

  面对历史上那些一再发生的泡沫灾难,中国人的确还没有学会谦卑!

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